L’estate finisce. Le decisioni importanti ricominciano.
Il 31 agosto ha sempre qualcosa di particolare.
Le giornate sono ancora estive, le spiagge sono ancora frequentate e il calendario dice che l’autunno è lontano.
Eppure, nella testa di molte persone, qualcosa cambia.
Settembre rappresenta il ritorno alla normalità.
Si riprendono progetti rimandati.
Si fanno programmi.
Si affrontano decisioni che durante l’estate erano rimaste in sospeso.
E tra queste può esserci anche una domanda importante:
“È arrivato il momento di vendere casa?”
Se questa domanda è già presente, il momento per iniziare a lavorarci potrebbe non essere settembre.
Potrebbe essere proprio oggi.
Vendere casa non comincia quando pubblichiamo l’annuncio
Uno degli errori più frequenti consiste nel pensare che una vendita immobiliare inizi nel momento in cui l’immobile compare sui portali.
In realtà, quello dovrebbe essere uno degli ultimi passaggi.
Prima della pubblicazione ci sono domande molto più importanti:
Quanto vale realmente oggi l’immobile?
Con quali proprietà dovrà competere?
La documentazione è completa?
Esistono eventuali criticità da risolvere?
Qual è il potenziale acquirente?
Come deve essere presentata la casa?
Quale strategia di prezzo utilizzare?
Sono questi elementi a determinare la qualità dell’ingresso sul mercato.
L’annuncio viene dopo.
Settembre non deve diventare una corsa a pubblicare
Il rientro dalle vacanze porta spesso con sé una certa accelerazione.
“Mettiamola subito online.”
“Facciamo le fotografie.”
“Vediamo cosa succede.”
Ma il mercato immobiliare non dovrebbe essere utilizzato come strumento per effettuare un esperimento.
Una casa non è un prodotto che possiamo pubblicare, ritirare, modificare e riproporre continuamente senza conseguenze.
Ogni ingresso sul mercato produce una percezione.
Ogni prezzo comunica qualcosa.
Ogni settimana di permanenza online costruisce una storia commerciale dell’immobile.
Per questo è molto meglio utilizzare qualche giorno in più per prepararsi piuttosto che arrivare sul mercato qualche giorno prima con una strategia incompleta.
Gli ultimi dati confermano un mercato che richiede attenzione
Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare elementi interessanti, ma non deve essere interpretato in modo superficiale.
Gli ultimi dati disponibili della Banca d’Italia indicano un rallentamento nella crescita dei prezzi delle abitazioni, una domanda ancora contenuta e un’offerta che continua a ridursi.
Allo stesso tempo, i tempi medi di vendita e i margini di sconto rimangono su livelli storicamente molto contenuti.
Questo scenario invia un messaggio importante ai venditori:
esistono opportunità, ma il mercato seleziona.
Non basta quindi esserci.
Bisogna arrivare correttamente posizionati.
In Sardegna una media non basta per stabilire il valore di una casa
Questo principio è ancora più importante in un territorio come il nostro.
La Sardegna non è un unico mercato immobiliare.
Alghero non è un unico mercato immobiliare.
E nemmeno una singola zona della città può essere valutata attraverso un unico prezzo al metro quadrato.
Ad Alghero, i dati disponibili mostrano differenze significative tra le diverse micro-zone.
Ma anche all’interno dello stesso quartiere possono cambiare moltissimo le condizioni.
Vista mare.
Piano.
Ascensore.
Terrazza.
Esposizione.
Distanza dai servizi.
Stato dell’edificio.
Qualità della ristrutturazione.
Garage o posto auto.
Situazione documentale.
Sono tutti elementi che contribuiscono a determinare come il mercato percepirà una proprietà.
Il prezzo medio può essere un punto di partenza. Non può essere il punto di arrivo.
Fine agosto può essere il momento giusto per fare ordine
Se stai pensando di vendere nei prossimi mesi, questi giorni possono essere utilizzati per qualcosa di molto concreto.
Non per mettere subito la casa online.
Ma per prepararla.
1. Verificare la documentazione
Prima di cercare l’acquirente, è utile sapere esattamente cosa stiamo vendendo.
Planimetrie.
Situazione catastale.
Titolo di provenienza.
Documentazione urbanistica.
Eventuali successioni.
Vincoli.
Difformità.
Altri elementi che potrebbero incidere sulla futura compravendita.
Individuare una criticità prima della vendita permette di affrontarla.
Scoprirla quando esiste già una proposta può diventare un problema.
2. Capire quanto vale realmente oggi
Non quanto vorremmo ottenere.
Non quanto è stato pagato anni fa.
Non quanto chiede il vicino.
E nemmeno semplicemente quanto indicano i portali per quella zona.
Occorre comprendere il mercato specifico nel quale l’immobile dovrà competere.
Quali proprietà simili sono disponibili?
A quale prezzo?
Con quali caratteristiche?
Qual è la domanda?
Quali sono i punti di forza della nostra casa?
Quali invece potrebbero rappresentare un’obiezione per l’acquirente?
Da queste risposte nasce il posizionamento.
3. Decidere a chi vogliamo vendere
Una casa non deve necessariamente essere comunicata a tutti.
Deve essere comunicata alle persone giuste.
Una famiglia cerca determinati elementi.
Chi acquista una seconda casa ne considera altri.
Un investitore ragiona sulla redditività.
Un cliente straniero può attribuire particolare importanza alla posizione, alla facilità di gestione, alla vista, alla vicinanza al mare e alla sicurezza dell’intero processo di acquisto.
Capire il target prima di pubblicare significa costruire una comunicazione molto più efficace.
4. Preparare la casa per essere vista
La prima impressione conta.
E oggi la prima visita non avviene quasi mai fisicamente.
Avviene sullo schermo di uno smartphone.
L’acquirente vede una fotografia e decide in pochi secondi se continuare.
Per questo la preparazione dell’immobile non è un dettaglio estetico.
Ordine.
Luce.
Spazi.
Fotografie.
Video.
Planimetrie.
Testi.
Presentazione dei punti di forza.
Tutto deve concorrere a raccontare correttamente la proprietà.
Non bisogna trasformare la casa in qualcosa che non è.
Bisogna permettere all’acquirente di comprenderne immediatamente il valore.
5. Costruire la strategia prima di scegliere il prezzo
Il prezzo non dovrebbe essere deciso isolatamente.
Fa parte della strategia.
Bisogna considerare il valore dell’immobile, la concorrenza presente, il target, gli obiettivi del proprietario e le condizioni del mercato.
Partire troppo in alto per “provare” può ridurre l’efficacia della fase iniziale.
Partire troppo in basso senza una strategia può invece non tutelare adeguatamente il patrimonio.
Il lavoro professionale consiste proprio nel trovare un equilibrio.
Generare interesse senza rinunciare al valore.
Settembre porta nuovi progetti anche per gli acquirenti
Dopo l’estate cambiano anche le priorità di chi compra.
Famiglie che devono riorganizzare la propria situazione abitativa.
Persone che hanno maturato durante le vacanze il desiderio di una seconda casa.
Investitori che riprendono progetti sospesi.
Clienti internazionali che programmano visite in Sardegna fuori dai mesi di maggiore affluenza turistica.
Non significa che ogni immobile pubblicato a settembre verrà venduto.
Significa però che un proprietario che decide di entrare sul mercato deve farsi trovare pronto.
Perché quando arriva l’acquirente giusto non è il momento di iniziare a controllare i documenti o di interrogarsi sul prezzo.
Anche l’Intelligenza Artificiale può migliorare la preparazione della vendita
Oggi anche gli strumenti di Intelligenza Artificiale possono supportare il lavoro immobiliare.
Possono aiutare nell’organizzazione dei dati.
Nel confronto delle informazioni.
Nella preparazione dei contenuti.
Nell’analisi preliminare di differenti scenari.
Nella comunicazione verso mercati e clienti internazionali.
Ma la tecnologia non sostituisce la conoscenza del territorio, la visita dell’immobile, l’interpretazione del mercato, le verifiche tecniche e documentali e la responsabilità professionale.
L’Intelligenza Artificiale può aumentare la qualità degli strumenti. Il metodo continua a dipendere dalle persone che li utilizzano.
Il 31 agosto può essere una data sul calendario. Oppure un punto di partenza.
Non esiste l’obbligo di vendere a settembre.
Non esiste nemmeno un mese perfetto per ogni immobile.
Esiste però un principio che vale durante tutto l’anno:
una buona vendita raramente nasce dall’improvvisazione.
Nasce dalla preparazione.
Dall’analisi.
Dalla documentazione.
Dal prezzo.
Dal modo in cui viene presentata la proprietà.
Dalla capacità di raggiungere il pubblico giusto.
E dalla gestione professionale di tutto ciò che accade dopo l’arrivo del primo contatto.
Se settembre fosse il mese in cui inizi a pensarci seriamente?
Allora il consiglio è semplice:
non partire dall’annuncio.
Parti dall’analisi.
Comprendi dove si trova oggi il tuo immobile all’interno del mercato.
Verifica se è pronto.
Individua ciò che può aumentarne l’attrattività.
E solo dopo costruisci la strategia di vendita.
Nella Boutique dell’Immobiliare crediamo che il valore di una proprietà debba essere tutelato prima ancora di essere pubblicizzato.
Settembre può essere il momento per vendere.
Il 31 agosto può essere il momento per iniziare a prepararsi.
Stai pensando di vendere casa nei prossimi mesi?
Richiedi una ricerca e analisi di mercato e verifica se il tuo immobile è realmente pronto per essere presentato agli acquirenti.
Antonello Alfonso
La Boutique dell’Immobiliare
Nota sull’utilizzo dell’Intelligenza Artificiale
Questo articolo è stato realizzato anche con il supporto di strumenti di Intelligenza Artificiale per la ricerca, l’elaborazione e l’organizzazione dei contenuti.
Il testo finale è stato revisionato, verificato e approvato dalla redazione de La Boutique dell’Immobiliare, che ne mantiene la piena responsabilità editoriale.
Eventuali immagini generate mediante Intelligenza Artificiale hanno esclusivamente finalità illustrative e non rappresentano necessariamente immobili, persone o luoghi reali.
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